Как мы бракуем 9 из 10 объектов (и почему вы об этом не узнаёте)
За подборкой из 3 объектов стоят ~30 отбракованных. Показываем реальные причины отказов за месяц: титул, геология, доходность, застройщик без истории.
Когда клиент получает от нас подборку из 3 объектов, он видит результат. Но не видит процесс: за этими тремя стоят ~30 просмотренных и отбракованных вариантов.
Вот реальные причины отбраковки за последний месяц — без названий проектов, но с честной статистикой.
«Красивая цена» с сюрпризом в титуле — 2 объекта
Хорошие метры, адекватный прайс. Открываем документы — Notes о самовольной пристройке, у одного — Memo от банка на земле под комплексом. Покупателю с ипотекой такой объект банк не одобрит, а значит — минус половина будущих покупателей при перепродаже.
Геология и место — 3 объекта
Вилла с «вау-видом» на холме. Смотрим соседние участки: подпорные стены в трещинах, у соседа гуляет забор. Geotechnical Report «найти не могут». Спасибо, до свидания.
Математика не сходится — 8 объектов
Самая частая причина. В буклете «доходность 8%», в нашей модели после communal fees, налогов, простоя и реальной аренды — 3,9% Net. Объект не плохой. Объект просто дорогой для своей доходности.
Девелопер-новичок без истории — 5 объектов
Рендеры красивые. Сданных проектов — ноль. Своей управляющей компании нет. Банковского финансирования проекта нет. В 2026 году, когда на рынок вышли десятки новых компаний, это слишком дорогой лотерейный билет.
Нет ответа на главный вопрос — 4 объекта
«Кто купит это у вас через 5–7 лет?» Если после паузы звучит «ну, кто-нибудь найдётся» — это не инвестиция, это надежда.
Почему мы это рассказываем
Потому что главная работа консультанта — не найти вам объект. Объекты найдёт любой портал за 10 минут.
Главная работа — отбраковать то, что выглядит хорошо, но считается плохо. Тем самым сэкономить ресурсы клиента.
Клиент платит (временем/деньгами/доверием) не за «доступ к базе». Клиент платит за 27 объектов, которые он НЕ купил.
Наш совет
Когда вам в следующий раз присылают «горячий вариант, только сегодня» — спросите у отправителя: «А сколько объектов вы отбраковали, прежде чем выбрать этот?» По реакции всё станет понятно.