Разборы рынка, статистика и практика сделок. Те же материалы выходят в Telegram — здесь их удобнее читать и искать.
Договор купли-продажи обычно написан в пользу застройщика. Разбираем 10 пунктов — от штрафа за задержку до банковской гарантии, — которые правим до подписания.
Читать →Валовые 8-9% посуточной аренды после управления, простоев и НДС сходятся со «скучными» 5% долгосрока. Разбор двух режимов аренды в Пафосе на свежих данных.
Читать →За июнь 1 964 договора по Кипру, +27% год к году — рекордный июнь с 2000 года. Лимасол тянет объём, Пафос показывает самый быстрый рост среди округов.
Читать →Коммерция Пафоса обещает 6-8% против 5-6% у жилья. Разбираем, почему эта премия — плата за простой и неликвидность, и где yield честнее: в офисах или стрит-ритейле.
Читать →Рынок 2026-го — высокое плато без спекулятивного плеча. Три сценария на 2027–2030 и главный риск, который лежит в предложении, а не в цене.
Читать →Индексы, контракты и ставки с 1996 по 2026 год: вступление в ЕС, банковский крах 2013-го, золотые паспорта, COVID. Почему Пафос падал мягче и восстановился сильнее.
Читать →За подборкой из 3 объектов стоят ~30 отбракованных. Показываем реальные причины отказов за месяц: титул, геология, доходность, застройщик без истории.
Читать →Фиксированная ставка опустилась до 2.85-3.25%, и платеж по ипотеке стал дешевле аренды. Разбираем расчет, требования банков к заемщику и три скрытые ловушки.
Читать →Почему Героскипу становится главной точкой роста Пафоса: школа Lumio, приход крупных девелоперов и логистика. Квадратный метр здесь всё ещё на 15-20% ниже популярных районов.
Читать →Первый сезон был о том, как не потерять деньги, второй — о том, как и где их заработать. План тем: Героскипу, новый молл, коммерция, Пафос против Лимасола и реновация.
Читать →Анатомия бума 2021–2025, взлет Героскипу и инсайд про новый молл, а также прогноз на 2027–2030: инфраструктурный арбитраж, Built-to-Rent и «зеленый» диктат.
Читать →Capital Gains Tax на Кипре — 20% от чистой прибыли. Разбираем чеки на улучшения, инфляционную поправку и льготы в €30,000 и €150,000, которые законно снижают базу.
Читать →Портрет покупателя вторички Пафоса в 2033 году и три критерия ликвидности: класс энергоэффективности, инфраструктурное плечо и чистая юридическая история.
Читать →Отдельно стоящая вилла «в чистом поле» теряет ликвидность: изоляция, эксплуатационный кошмар и низкий класс энергоэффективности. Ей на смену пришли Managed Gated Communities.
Читать →Фаза 1 трассы Пафос — Полис готова на 65%, финиш в 2028 году; концессия на Марину в Киссонерге подписывается в конце 2026-го. Четыре стратегии для инвестора.
Читать →Notes на обратной стороне титула, Certificate of Final Approval и Memos застройщика: что на самом деле делает объект на Кипре юридически чистым и ликвидным.
Читать →Communal Fees в Пафосе — от €80 до €250+ в месяц, и они снижают реальную доходность на 1.5–2% годовых. Как читать бюджет комплекса до покупки.
Читать →Мораторий на застройку обнуляет ликвидность участка и обрушивает цену на 70-90%. Кейс Писсури и чек-лист проверки статуса земли перед сделкой.
Читать →Расширяющиеся бентонитовые глины в Тале, Камаресе, Тремитусе и Меса Хорио. Что смотреть в Geotechnical Report, чтобы не купить дом с диагональными трещинами.
Читать →Корпоративный налог 15%, аренда только безналично, освобождение €150,000 по Capital Gains Tax и НДС: что изменилось с января 2026 и как это бьет по Cash Flow.
Читать →Два визуально одинаковых комплекса в одном районе продаются за €250k и €210k. За что вы платите имени застройщика и почему это окупается на выходе.
Читать →Коэффициенты застройки, статус Nature 2000 и защита береговой линии закрывают Пейю и Хлораку для новых проектов. Что это значит для цены существующих юнитов.
Читать →С 2021 года все новые здания на Кипре должны быть класса А (NZEB). Почему старая вторичка в Пафосе рискует стать неликвидом и потерять 20–30% цены.
Читать →AUB и TEPAK зашли в Пафос. Разбираю, как образовательный кластер меняет типологию юнитов, качество арендатора и стоимость земли вокруг кампусов.
Читать →«Слишком много строят» — не приговор. Рынок с выбором и сравнимыми ценами часто устойчивее дефицитного, где ликвидность держится только на настроении.
Читать →Вопрос о будущем покупателе важнее цены входа: в сложной фазе рынок покупает не «лучшее», а наименее рискованное и легко сравнимое.
Читать →Готовность объекта, «проверенные» локации и понятные всем варианты кажутся безопасными, но премия за спокойствие сжимает IRR и ограничивает сценарии выхода.
Читать →Инвесторы платят премию за эмоцию: вид, уникальность, «вау-эффект». Но ликвидность дают скучные объекты — понятный формат, широкий спрос, постоянный покупатель.
Читать →Общее количество сделок, средняя цена и цены в объявлениях вводят в заблуждение. Реальное понимание дают структура спроса, SPA, absorption rate и логика выхода.
Читать →Сделка за €180,000 и сделка за €1.8 млн в статистике равны, но для инвестора это разные рынки. Активность рынка и его ликвидность на выходе — не одно и то же.
Читать →Кипр — это два разных рынка. В 2025 году из 18,114 сделок 7,255 пришлись на иностранцев, и именно они задают цены в новостройках, а не локальный оборот вторички.
Читать →ROI показывает только аренду, IRR — доходность инвестиции целиком. На кейсе в Пафосе: 5,1% против 10–11%, а структура платежей меняет IRR ещё в 1,5–2 раза.
Читать →Скорость, с которой рынок «переваривает» предложение, объясняет цены лучше средних значений: 18–23% в Лимасоле, 12–15% в Пафосе, фрагментированная Ларнака.
Читать →Три сценария входа в кипрскую недвижимость — консервативный, умеренно-агрессивный и агрессивный: критерии, доходность, риски и чек-лист из 5 пунктов перед покупкой.
Читать →Регистрации сделок с иностранцами выросли на 11% за 8 месяцев 2025 года. Разбор структуры покупателей: СНГ — 35%, ЕС и Великобритания — 30%, Ближний Восток — 25%.
Читать →Земля — 20–30% себестоимости, стройка — 35–40%, маржа девелопера — 20–25%. Разбор структуры цены и того, почему низкая маржа опаснее высокой цены.
Читать →Средний LTV по новым ипотекам — около 67%, объём кредитования вырос на 9,2%, а часть клиентов получает ставку 2,8–2,95%. Что это говорит о состоянии рынка.
Читать →Индекс стройматериалов вырос на 3,1% за год, земля в Лимасоле — на 8,6%. Эти опережающие индикаторы показывают, где окажутся цены на жильё через 6–12 месяцев.
Читать →Почему вторичные города дают доходность на 1%–3% выше столиц, что даёт формат BTR пассивному инвестору и как на этом фоне выглядят Пафос, Лимассол и Никосия.
Читать →