Посуточная или долгосрочная аренда в Пафосе: считаем чистую доходность

«Сдавать посуточно или в долгую?» — на этот вопрос обычно отвечают чужим скриншотом с 10% годовых. Мы отвечаем расчётом. Ниже — честный разбор двух режимов аренды в Пафосе на свежих данных: что реально показывает профессиональная оценка доходности, куда идёт турпоток, и почему «яркая» валовая цифра краткосрока после расходов и простоев часто садится к скромному долгосроку. Считаем то, что в презентации «пассивного дохода» показать забывают.

Два режима — две разные экономики

Долгосрок — это стабильный жилец, годовой контракт, минимум операционки и предсказуемый денежный поток. Краткосрок — это микро-отель: заезды-выезды, уборки, динамическое ценообразование, сезонность и управляющая компания, которая забирает свой процент. Один и тот же объект в этих двух режимах — это два разных бизнеса с разной доходностью, разными рисками и разной регуляторикой. В конечном счёте для инвестора важно, сколько остаётся в кармане после всех расходов и простоев.

Что говорит профессиональная оценка доходности

Начнём с якоря, который не зависит от чужого маркетинга — валовые доходности RICS/KPMG по Кипру (оценочные, Q4 2025). Holiday-квартиры дают 5,66% против 5,45% у обычных квартир под долгую аренду — премия краткосрока есть, но она всего ~0,2 п.п. на уровне валовой оценки. А вот по домам картина обратная: holiday-дома — 2,79%, обычные дома в долгую — 2,96%. Важно отметить, что это средние цифры по Кипру, чем дороже объект, тем доходность ниже. То есть вилла как «посуточный» актив на оценочной доходности проигрывает сама себе в долгосроке. Вилла — это игра на приросте капитала и образе жизни, а не на нарезке ночей.

Запомним это: краткосрочная премия живёт в квартирах, и то тонкая.

Спрос: турпоток на рекорде и Пафос растёт быстрее острова

Топливо краткосрока — туристы, и здесь цифры сильные. Кипр в 2025-м принял 4,5 млн туристов — рекорд, +12,2% к 2024 году. Выручка туризма — €3,7 млрд, +15,2%: доход растёт быстрее, чем поток, значит турист стал тратить больше за ночь. Для посуточной аренды это попутный ветер. По Пафосу отдельно: замминистра туризма назвал 2025-й рекордным и заявил о росте потока в Пафос более чем на 30% г/г — то есть Пафос обгонял остров в абсолюте. При этом доля Пафоса в общем потоке по опросу CyStat последние годы сползала — с 37,5% в 2017-м до 31,5% в 2024-м (данных по доле за 2025 CyStat пока не публиковал). Читаем это правильно: поток в Пафос растёт сильно, но неравномерно по локациям. Вывод для инвестора: краткосрок в Пафосе куда сильнее зависит от локации, чем «средняя по острову» — первая линия и пешая доступность к морю ловят этот рекордный поток, объект в глубине его почти не видит.

Валовая цифра красивая, но считаем чистую

Скриншот «10%+ годовых» с площадки объявлений — это валовая доходность по выручке в пик сезона, до расходов. Реальную картину даёт чистая. По конкретному объекту в Пафосе валовая посуточная выходит около 8-9% годовых, но из неё уходит: управление 20–25% от выручки, уборки и расходники, коммуналка и интернет (их платит собственник, не жилец), меблировка с амортизацией, повышенный износ, простои в межсезонье и налоговая нагрузка. После всего этого «яркие 10%» краткосрока и «скромные 5%» долгосрока сходятся ближе, чем обещает картинка. Долгосрок отдаёт меньше сверху, но забирает почти ноль вашего времени и держит загрузку 12 месяцев в году — краткосрок в Пафосе живёт сезоном.

Регуляторика: посуточная аренда — это лицензируемый бизнес

Это ключевое, что превращает «пассивный доход» в операционный. Краткосрочная сдача туристам на Кипре требует регистрации объекта в реестре самокейтеринга при Замминистерстве туризма Кипра и регистрационного номера, который обязателен в каждом объявлении. Плюс налоговый режим отличается: туристическое размещение облагается НДС по ставке 9%, тогда как долгосрочная жилая аренда от НДС освобождена. Управляющие компании берут комиссию именно потому, что снимают с вас эту операционку и комплаенс. Считать доходность краткосрока без учёта лицензии, НДС и управления — значит считать чужую цифру, а не свою.

Поэтому мы всегда рекомендуем заключить контракт с опытной УК, которая будет забирать себе 25-40% от валового дохода, но за счёт опыта даст хорошую загрузку по году и, соответственно, вашу чистую доходность на приемлемом уровне.

Что из этого следует для входа

• Квартира у моря, в пешей доступности к набережной или пляжу — единственный сегмент, где краткосрок в Пафосе даёт осмысленную премию к долгосроку. Исключение составляют редкие жилые комплексы со всей своей инфраструктурой и профессиональной УК (тут локация не так важна). И то премия тонкая, её съедают управление и простои, если локация не первого ряда.
• Вилла — это долгосрок или прирост капитала, а не посуточка. Оценочная доходность holiday-домов ниже долгой аренды домов — рынок это уже оценил.
• Турпоток острова на рекорде (+12,2% прилётов, +15,2% выручки за 2025), но ставку на краткосрок делайте по конкретной локации, а не по «средней по Кипру».
• Краткосрок — это бизнес с лицензией, НДС и операционкой, а не пассивный доход. Долгосрок отдаёт меньше сверху, но забирает почти ноль времени и держит загрузку весь год.