Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре
Регистрации сделок с иностранцами выросли на 11% за 8 месяцев 2025 года. Разбор структуры покупателей: СНГ — 35%, ЕС и Великобритания — 30%, Ближний Восток — 25%.
Почему спрос — это зеркало рынка
Цены показывают, что уже произошло. А спрос — показывает, что произойдёт дальше.
Когда мы видим, кто именно покупает и с какой мотивацией, можно понять, где рынок будет расти, а где — стабилизируется.
И вот ключевое: структура покупателей на Кипре в 2025 году сильно изменилась по сравнению с предыдущими годами. Теперь это не только «паспортные / пмжшные инвесторы» (сорри за такую терминологию) или отдыхающие — это целые кластеры людей с разными стратегиями.
Кто сейчас покупает
По данным Department of Lands & Surveys и аналитике PwC Cyprus Real Estate Insights (2025), за первые 8 месяцев 2025 года количество регистраций сделок с иностранными покупателями выросло на +11% год к году.
Состав спроса выглядит так:
- Резиденты ЕС и Великобритании — ~30%. Чаще покупают для собственного проживания, особенно в Лимасоле и Ларнаке (с перекосом в сторону Пафоса в рамках UK-когорты покупателей). Интерес — к энергоэффективным домам и современным комплексам с инфраструктурой.
- Покупатели из Ближнего Востока — ~25%. Идут в проекты upper mid & premium, фокус на Пафосе и Лимасоле. Основная мотивация — капитализация, в меньшей степени аренда.
- Инвесторы из стран СНГ — ~35%. Микс целей: кто-то — «временный дом», кто-то — «тихая гавань капитала», кто-то для переезда семьи / бизнеса. Активнее интересуются готовыми объектами в Пафосе, где ещё остаётся «value for money».
- Локальные покупатели — ~10%, в основном для сдачи в аренду, чаще в Никосии.
За год вырос именно инвестиционный спрос, а не потребительский. И это главный фактор, почему рынок держит темпы даже при росте цен.
Как изменилась мотивация
Ещё два года назад типичный инвестор искал «гражданство / ПМЖ» или «второй дом у моря». Сегодня — он ищет устойчивость капитала и ликвидность.
По данным Deloitte Cyprus Real Estate Review 2025:
- 47% покупателей называют сохранение капитала основной целью;
- 33% — пассивный доход через аренду;
- 20% — спекулятивная капитализация (рост цены).
Иными словами, рынок взрослеет: покупают меньше на эмоциях, больше — на цифрах.
Что именно покупают
- В Пафосе: популярны ready-to-move виллы и апартаменты в ценовом диапазоне 400–800 тыс. евро. Инвесторы любят «готовое жильё» — меньше рисков, понятный кэшфлоу.
- В Лимасоле: большой спрос в премиум-сегменте, 1,5–3 млн евро. Это уже не «инвесторы ради аренды», а «инвесторы ради статуса и резидентства».
- В Ларнаке и Паралимни: растёт интерес к buy-to-let — квартиры до 300 тыс. евро под краткосрочную аренду.
Общий тренд: интерес смещается к прибрежным районам, где выше рентабельность и меньше конкуренция.
Мой субъективный вывод
На Кипре сейчас активен рациональный инвестор — не «охотник за паспортами», а стратег.
Он смотрит на:
- устойчивость локации,
- качество девелопера,
- и возможности выхода через 3–5 лет.
Эпоха «инвестиционного туризма» закончилась. Началась эпоха «инвестиционной логики».
И пока во многих других странах рынок охлаждается, Кипр остаётся одним из немногих направлений, где спрос — разнообразный, устойчивый и долгосрочный.
Источники
- Department of Lands & Surveys, Property Sales Statistics, Jan–Aug 2025
- PwC Cyprus, Real Estate Market Insights 2025
- Deloitte Cyprus, Real Estate Review 2024–2025
- Central Bank of Cyprus, Quarterly Economic Bulletin, Q2–2025