Почему я обычно анализирую рынок недвижимости Кипра только через иностранных покупателей

Небольшое, но важное пояснение — особенно для тех, кто смотрит на статистику рынка «в целом».

Когда мы говорим о рынке недвижимости Кипра, на самом деле мы говорим о двух разных рынках, которые живут по разным законам.

Цифры для контекста

2025 год, всего сделок на Кипре: 18,114. Из них:

• 7,255 — иностранные покупатели;
• 10,859 — локальные.

То есть иностранцы — это 40% сделок по количеству. Но дальше самое интересное.

Почему общее количество сделок — плохой ориентир для инвестора

Локальный рынок и рынок иностранных покупателей — это разные вселенные.

Про что, как правило, локальные покупатели:

• низкий средний чек;
• в основном вторичный рынок;
• покупка «для жизни», а не для инвестиции;
• высокая чувствительность к ипотеке и доходам.

Иностранные покупатели:

• более высокий чек;
• преимущественно первичный рынок;
• инвестиционная логика (сохранение капитала, ПМЖ, доход, ликвидность);
• именно они формируют цены в новостройках, девелоперскую активность и динамику стоимости земли.

Поэтому рост или падение сделок у локалов почти ничего не говорит инвестору о рисках и возможностях.

Почему мой фокус — Пафос, и только иностранцы

Потому что я работаю:

• с первичкой (покупка напрямую у застройщика);
• с инвестиционными объектами;
• со стратегиями экзита, ликвидностью и IRR.

А всё это определяется рынком иностранного капитала, а не локальным оборотом вторички.

Когда я анализирую разные регионы Кипра, я смотрю:

• сделки с иностранными покупателями;
• структуру EU / Non-EU;
• динамику именно этого сегмента.

Важное уточнение

Локальный рынок никуда не исчезает. Он создаёт:

• базовую ликвидность;
• стабильность вторичного сегмента;
• «подушку» при коррекциях.

Но движение цен, запуск новых проектов и инвестиционная логика — это всегда иностранцы.

Мой субъективный вывод

Рынок недвижимости Кипра — это не один рынок. Это рынок жилья и рынок капитала. И если вы инвестор — вам важно понимать именно второй.

Именно его я и анализирую.