Сравниваем доходность аренды: Пафос vs Лимасол
Валовая доходность двушек в новостройках: Пафос 4,0%, Лимасол 5,4%. Считали от цены с НДС по медианам 504 и 620 объектов — и разобрали, что эти проценты не включают.
Мы посчитали валовую доходность двухспальных квартир в новостройках по текущим рыночным данным. Считали от той суммы, которую покупатель реально платит — с НДС 19%.
Стоимость брали медианную (она работает лучше средней для подобного анализа) с портала первичной недвижимости Кипра shortlister.cy — это инструмент для профессионалов рынка, и там данные очищены от «шума». В расчёте медианы участвовали 504 двушки в Пафосе и 620 двушек в Лимасоле.
Расчёт по двум городам
- Пафос — €395 000 по прайсу застройщика, с НДС €470 000. Аренда €1 560 в месяц. Валовая доходность 4,0%.
- Лимасол — €470 000 по прайсу, с НДС €559 000. Аренда €2 520 в месяц. Валовая доходность 5,4%.
Про ставку аренды честно: рыночная медиана по двухспальным на август 2026 — €1 300 в Пафосе и €2 100 в Лимасоле. В расчёте мы подняли её на 20%: новая квартира с отделкой и современным оснащением уходит по верхней планке диапазона. Занижать здесь так же вредно, как и завышать.
Что эти проценты в себя не включают
- управление, обслуживание комплекса, страховку;
- налог на доход от аренды;
- простой между арендаторами;
- прирост стоимости самой квартиры.
Последний пункт стоит отдельного разговора. Прирост капитала мы в этот расчёт не берём: спрогнозировать его на весь рынок в среднем честно нельзя, а подставлять красивую цифру для убедительности мы не будем. При этом он вполне способен сравнять между городами итоговую IRR по конкретной инвестиции или вывести Пафос вперёд. Это гипотеза, и проверять её нужно по конкретному проекту.
Главное про эти 4,0% и 5,4%
Это средние по рынку. Недвижимость локальна до уровня улицы и конкретного корпуса, и очень много факторов влияет на доходность в каждом отдельном случае. По нашей практике в Пафосе спокойно находятся объекты, которые дают 6–7% чистыми — просто их нужно уметь отобрать и посчитать заранее, до подписания договора. Но средняя цифра помогает новому покупателю сориентироваться по рынку и решить, куда направить первичный фокус для поиска.
И про нас
Мы работаем и в Пафосе, и в Лимасоле, хотя львиная доля наших сделок, проектов и консалтинга — это Пафос. Цифра по Лимасолу в этом расчёте выше нашей домашней, и мы публикуем её как есть. На то мы и «Честные метры».
Мы часто повторяем, что рынок недвижимости очень локализован, и ты не можешь быть настоящим экспертом по всему рынку. Чтобы глубоко разбираться в локации, нужно буквально жить в ней. В больших городах с активным рынком недвижимости (таких как Дубай, Лондон, Майами) в серьёзных компаниях брокеры работают только по конкретному району, даже не по всему городу.
Данные по текущим рыночным ценам и ставкам на август 2026 года. Материал не является инвестиционной рекомендацией, прошлые результаты не гарантируют будущих.