Налоговая реформа 2026. Понятный гайд для тех, кто инвестирует в Кипр

Если вы думали, что налоги на Кипре — это «один раз заплатил при покупке и забыл», то январь 2026 года принес вам новости. Парламент проголосовал за пакет законов, который превратил Кипр из «налоговой гавани старого типа» в современную, прозрачную, но всё еще очень выгодную юрисдикцию.

Я проанализировал сотни страниц свежих отчетов (KPMG, Deloitte, PwC) и выделил то, что реально изменит ваш Cash Flow. Разбираем по пунктам.

1. Конец эпохи «кэша» в аренде

Это, пожалуй, самое громкое изменение. Теперь аренда на Кипре может оплачиваться только электронно (банковский перевод, карта и т.д.). Наличные платежи официально вне закона.

Что это значит для вас: если вы сдаете квартиру, каждый цент должен быть виден банку. Налоговый департамент получил право приостанавливать работу бизнеса, если счета не подаются вовремя или выявлены «серые» схемы.

Плюс: рынок становится «белым». Это вытесняет недобросовестных конкурентов и поднимает общую планку арендных ставок.

2. Корпоративный налог 15% и новые лимиты

Для тех, кто владеет недвижимостью через кипрские компании (LTD): основная ставка налога на прибыль выросла с 12.5% до 15%.

Нюанс: введена «супер-льгота» на R&D (НИОКР) — 20% вычета до 2030 года, но для владельцев жилой недвижимости важнее другое: выросли штрафы за просрочку деклараций. Теперь дедлайн по TD7 (отчетность работодателя) — строго 31 марта.

Совет: пересчитайте свою чистую доходность (Net Yield). Эти 2.5% разницы нужно компенсировать либо ростом аренды, либо оптимизацией расходов на обслуживание.

3. Подарок для физлиц: налоговый порог €22,000

Государство решило поддержать тех, кто живет и работает на острове. Необлагаемый налогом годовой минимум личного дохода (Tax-free band) поднят с €19,500 до €22,000.

Почему это важно: это увеличивает покупательскую способность местных жителей. А как мы говорили в прошлых постах, местный спрос — это ваш главный покупатель при выходе из инвестиции через 5–7 лет.

4. Революция в Capital Gains Tax (налог на прибыль от продажи)

Здесь отличные новости для долгосрочных инвесторов. Суммы прибыли, не облагаемые налогом при продаже, значительно выросли:

• Основное жилье: теперь освобождаются первые €150,000 прибыли (было €85,430), если вы владели им более 5 лет.
• Сельхоз земли: порог вырос до €50,000.

Кипр поощряет «длинные» инвестиции. Спекулятивно перепродать квартиру через год теперь менее выгодно, чем держать её 5+ лет.

5. НДС и арендный «взаимозачет»

Многие забывают, что при покупке новостройки с целью сдачи в аренду вы платите 19% НДС. Если вы планируете краткосрочную аренду (Airbnb), вы обязаны собирать 9% НДС с арендаторов.

Эти 19% Input VAT не обязательно просто «терять». Их можно капитализировать на балансе и постепенно перекрывать ими тот Output VAT (9%), который вы должны платить в бюджет. Тем самым вы возвращаете уплаченный вами НДС при покупке. Право на возврат НДС сохраняется в течение 6 лет.

6. Статус Non-Dom и дивиденды 5%

Для «домицильных» резидентов (киприотов) налог на оборону (SDC) с дивидендов снижен до 5% (был 17%).

Для инвесторов-иностранцев со статусом Non-Dom ставка остается 0%. Это по-прежнему лучший инструмент в Европе для тех, кто живет на доход от инвестиций. Также напомню, что на Кипре существует правило 60 дней для получения налогового резидентства. В последнее время мы видим повышенный интерес от клиентов из Великобритании и некоторых стран ЕС в получении статуса Non-Dom.

Вывод Честных метров

Кипрская налоговая система в 2026 году стала сложнее, но справедливее. Теперь недостаточно просто «купить квартиру». Нужно правильно выбрать структуру владения (физлицо vs компания) и следить за техническим состоянием (помните про Class A?), чтобы минимизировать налоги на выходе.

Мой совет: если вы планируете сделку в этом году, не слушайте «советы из чатов» образца 2023 года.